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砸金猪的锤那买?

给宝贝爱满分
2022/1/15 21:47:26
到那里才能买到金锤子呢?

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  • 饿地重生

    2022/1/24 18:44:18

    我们买的房子,不管是高层,还是洋房、别墅,产权都是永久的!但土地使用权交一次钱只有70年!用更通俗的解释就是国家租地给你用70年,租期到了国家无条件再租70年,原则上续期没有次数限制,只要房子能一直安全居住,就永远都是你的。

    第一、对城镇住房70年产权的全面理解

    01、土地使用权只有70年

    根据《城市房地产管理法》规定,城镇商品住宅土地使用年限出让一次为70年。

    土地70年使用权到期后,国家无条件再续70年,但前提条件是你得继续交钱。要是不继续交钱的话,即便房子还能住人,也不能再得70年!根据“房随地走”原则,到期不续交土地出让款,房子将随同土地一起被收归国有。

    02、如何形象理解70年期限?

    这要从我们国家的土地所有制说起!

    我们国家在1949年建国后,曾经执行过土地国有制、私有制和集体所有制并存的三种混合所有制形式。

    土地集体所有制是建国前我党“打土豪、分田地”口号对农民阶层的承诺,这种所有制形式至今没有动摇!以后估计也不会!只是在耕地经营上,在改革开放之后变换了经营方式,从集体组织领导的人民公社经营转变为家庭联产承包经营。

    1949年建国后,基于历史原因存续下来的部分土地私有制,在54年《宪法》和早期的土地法中都是允许的。现行《城市房地产管理法》出台后,这些私有土地被依法取缔了,仅保留了集体所有制和国有制两种形式。

    国家掌握了除农村集体所有的土地之外的所有土地所有权,也就是城市市区的土地和郊区工矿企业等的土地所有权。

    但城市要发展,国家就得让渡土地使用权供产业、居住、教育、国防、办公等用途需要,基于这种需求,国家将所有的土地以两种形式让渡出来:

    一是划拨,主要是给予行政机关、军事机构和国有企事业单位使用,这类机构使用国有土地的期限是无限的,可以永久使用,也不用付费,属于纯公益目的使用。

    二是出让,也就是根据不同的营利用途,有偿出让不同的期限。比如,居住用地就是70年。但说出让土地使用期限,可能很多人都不能完全理解,最直白的话就是租地!国家根据使用人的申请,将国有土地出租给需要的人,如果盖居民楼,那租地的租期就是70年,70年期限到了,继续交租金,无条件再给70年租期。

    所以,不管是高层,还是别墅、洋房,作为居住用的70年土地使用权,到期后只要交钱,都是可以无条件继续使用70年的。而“房随地走”,只要土地能继续使用,那土地上的房子自然也就是自己的,谁也拿不走。

    第二、与房子相关的其他年限问题

    除了土地使用权70年期限,还有其他一些年限问题需要注意:

    01、房子的产权年限

    不管是什么类型的房子,比如,住房、商铺、写字楼、仓库之类的,作为所有权年限而言,都是永久的!

    为什么呢?

    因为这些房产都是钢筋、混泥土之类的混合物,是业主真金白银花钱买下来的,作为所有权而言,是没有年限限制的,也就是永久的!

    02、房子的使用寿命

    一般来说,房子的使用寿命是难以准确预估的,可能是50年,也可能是70年,具体能使用多少年,也就是具体能住多少年?取决于当地气候条件,房子的维护、保养情况,等等因素。

    03、房子的设计寿命

    按照国家住建部的国家标准看,设计寿命是“不低于50年”!

    也就是说,国家对建筑物设计标准是不低于50年!建筑商在建盖住房时,不得低于50年的使用寿命,实际正常使用下来要是低于50年,将会被追责!属于劣质工程!

    综上所述,房子在设计上看,不低于50年的使用寿命,但实际使用下来的年限究竟是多久?无法准确知道,可能是50年,也可能是50年以上的其他年限。

    第三、70年到期后怎么办?

    分两个方面说明:

    01、70年土地使用权

    上面已经说了很多,70年到期后,只要交钱,就可以无条件再获70年期限。

    02、70年土地没到期,但50年后房子就成了危房;或者70年到了,房子也不能住了,怎么办?

    从国际经验看,大致有四种处理方式:

    ①原址重建

    像新加坡组屋,在房龄满30年,或者50年后,政府就会将部分组屋按市场价回购,发给回购补贴资金,并在原址上重建,再免费分配给被拆迁的业主。

    当然,鉴于我国的土地所有制形式和房地产开发模式,商品住宅在成为危房后(可能不到70年),地段好的、土地价值大的、重建收益大于拆迁成本的,获得原址重建的概率很大,拆迁赔偿跟现在拆迁赔偿和开发模式应该是大同小异的。

    ②房子废弃、土地政府收回

    70年到期后,房子已经成为危房,无法居住,重建成本高,投入和收益不成比例,房子只好被废弃,土地到期后由于没有续期,土地将被国家收回,房子作为废弃物也收归国有。

    ③修缮继续使用、土地再续期

    不管是别墅、洋房,还是高层住宅,使用寿命超过70年是完全可能的,因为新加坡的组屋寿命就是99年!

    但要注意,新加坡组屋是5年一次小修,10年一次大修,组屋在使用过程中的维护、升级和保养做得是相当到位的!这样精细的维护和保养,致使新加坡组屋能最大限度地使用到99年,如果99年到期后还能继续安全居住,仍然得由政府收回,作为国有财产,要么由建屋发展局继续出售出租,要么拆除重建。

    也就是说,结合我国实际国情,随着住宅国家标准的不断完善和优化,建筑物在设计之初会预留下升级和改造的空间,以保证随着社会进步、技术革新,对建筑物使用提出新的功能要求。房子在接近设计寿命后,具备修缮条件的,可以聘请专业机构修缮,延长建筑物的使用寿命,如果70年土地到期了,再续70年即可。

    ④其他方式

    比如,土地期限没到,但房子已经不能住了,有的想升级修缮,有的想重建,有的直接不想要了,怎么办?

    目前政策看,没有答案,也没有公布解决方案!我认为可能是目前时机还不到,作为管理者而言,后手方案应该是有的,毕竟,管理者还是智慧的。

    就个人设想而言,遇到这种情况,可能分情况决定:直接不想要的,好办,签好弃权承诺书退出即可;剩下修缮的和重建的,表决方案,然后招标建筑方即可。

    当然,修缮的话,维修基金应该就能应付了。关键是重建的,维修基金不足以支付重建费用,可能还要每人先凑钱。有的人放弃了,重建时候又可以拉高容积率,将多余的住房再出售,用再出售的住房收入弥补之前的建房损失。

    第四、置业建议

    我们始终要明白一个道理:在我们国家,排在第一位值钱的,永远不是房子,而是土地!土地价值决定房产价值!

    有两点建议,供参考:

    01、加快置换速度

    也就是说,差不多住10年左右就置换更新的住房,尽量不要持有房龄超过30年以上的住房。房龄越老,地段、配套、学区之类的也都不好,以后愿意投钱拆迁重建的人就越少,或者自己集资重建的成本就很高,重建难度就很大,房子的价值就会越来越低。

    02、尽量购置容积率低的住房

    洋房、别墅之类的建筑,容积率低,同样土地到期了,拆迁赔偿的代价越低,重建获取收益就越高,愿意投资拆迁重建的人就会越多,这类房子就更保值。

    另外,要是没有人愿意来投钱拆迁重建,业主就那么几户,自己续交下土地出让金,再续70年后,自己集资也可以轻松地重建,重建难度更小。

    因此,买高层的话,还是建议买优质地段、配套、学区之类的,土地价值越大,以后到期后越好处理;反之,就要加快置换速度,或者干脆就持有洋房或别墅之类的低密度建筑。

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